20 января 2019
В чем особенности рынка недвижимости Мексики относительно более привычных для жителей СНГ европейских стран?
Основной, ярко выраженной особенности на рынке нет. Есть нюансы, как и в каждой стране.
Например, иностранцам запрещено владеть недвижимостью в приграничной 50- километровой зоне и на морском побережье, но есть лазейка в законе, которая позволяет приобретать недвижимость посредством оформления компании или банковского траста (fideicomiso). То есть, для покупки земли, дома или квартиры иностранец должен либо учредить мексиканскую компанию, которая будет владеть этой недвижимостью либо обратиться в один из банков, предлагающих услугу траста.
Вот краткое описание того, как происходит оформление - https://bit.ly/2MAwJIm Еще одна особенность - низкая стоимость оформления - 5-7% и невысокие налоги - около 0.01-0,5% в год
География Мексики и недвижимость – каковы закономерности, какие популярные локации есть, что влияет на стоимость жилья?
Популярных мест много и все зависит от цели покупки. Так как Ривьера Майя самый посещаемый регион страны, то здесь чаще всего покупают доходную недвижимость, которую отдают в управление либо же сами сдают в аренду. (Более шестнадцати миллионов туристов в 2017 году)
Очень популярна столица и тихоокеанское побережье, но это больше для местных и граждан Канады и США.
Как обстоит ситуация с первичным и вторичным рынком, каков разброс цен? В пользу каких вариантов рекомендуете обратить внимание?
Первичный рынок переживает бум. Строится очень много жилья – от очень бюджетного - 25-90 тыс. долларов за квартиру или дом, до премиального - в районе 1,5-3 млн долларов за виллу, квартиру или пентхаус на первой линии. Площадь такого жилья будет в районе пятисот квадратных метров с большими террасами, она будет полностью меблирована.
Основная масса иностранцев, ориентируется на покупку жилья среднего класса - 120-350 тыс. долларов. Обычно это небольшие кондоминиумы в пешей доступности до моря, либо даже с видом на море. Такие объекты имеют спрос среди туристов, которые по каким-либо причинам предпочитают отелям отдельные дома или квартиры. Большой недостаток первичного жилья – некоторая задержка сроков сдачи в эксплуатацию и получение эскритуры - свидетельства на право собственности. Есть кондоминиумы, которые довольно долго не выдают хозяевам свидетельства. Однако это не мешает владельцам жить самим или сдавать эту недвижимость туристам. В этих кондоминиумах подключены все коммуникации, организована инфраструктура и они ничем не отличаются от сданных в эксплуатацию.
Вторичный рынок находится в достаточно неорганизованном состоянии. Нет единой базы объектов, как например в США, нет ответственности за деятельность без лицензии для риелторов (но уже немного начинают ужесточать). Но рынок этот интересен тем, что часто появляются предложения с дисконтом от десяти до сорока процентов. Но, если при покупке первички можно обойтись нотариусом и адвокатом компании, которые подготовят и оформят все документы и все можно сделать самому, то при покупке вторички нужен риелтор, который сможет обеспечить безопасность сделки, проверить объект на обременение, право собственности, залог и прочее. Конечно же существуют и мошеннические схемы, но это тема отдельного поста и всегда нужно советоваться с юристом. В любом случае - самостоятельно лучше не пробовать.
Разница в стоимости первичного и вторичного жилья склоняется в пользу первичного, когда речь идет о квартирах, так как на этапе строительства или проектирования цена будет процентов на 20-30 ниже той, которая будет после сдачи дома в эксплуатацию.
Ситуация с домами немного похожа, но основная масса домов на вторичном рынке дешевле новых.
Однозначного ответа, для какого клиента Мексика, нет. Есть районы, в которых дорогая недвижимость и очень развитая инфраструктура: гольф-поля, яхт-клубы, клиники, школы, супермаркеты. Но в этих же районах есть недвижимость среднего уровня цен, но уже чуть дальше от моря (минут на пять-десять пешком).
За 1 полугодие 2018 года, где рост цен в Мексике составил 9,9%. Насколько рост цент заметен в реальности, есть ли он?
Да, он есть и заметен. В стране строительный бум. Ежегодный прирост население - более 1,6 млн человек + рост туризма и поток иммигрантов из более богатых стран (США, Канада, Европа)
Существует устоявшееся мнение, что в Латинской Америке жить и отдыхать опасно.
Насколько это правда и какие аспекты при покупке недвижимости иностранцами важно проконтролировать?
Конечно же есть опасные места, в которые лучше не соваться. Есть грабежи, кражи и убийства, но все это не так массово, как пишут СМИ. Соблюдая элементарные правила безопасности можно совершенно ничего не бояться. Особенно это касается туристических районов.
При покупке недвижимости важен хороший адвокат и риелтор, который будет отстаивать интересы не только продавца, так как продавец платит комиссию, но и покупателя.
Когда в Мексику хлынул поток иностранных покупателей? Чем он был обусловлен?
Со стороны иностранцев интерес к Мексике был всегда. Здесь очень много граждан США, Канады, Италии, Франции, Германии, Чехии, Польши и многих других стран. Есть иностранцы, живущие здесь более двадцати лет. Русские “открыли” для себя Мексику лет 5-7 назад.
Конечно были они здесь и до этого, но массово начали ехать последние лет пять. Сейчас их появляется уж очень много.
Какому потенциальному покупателю имеет смысл остановить свой выбор именно на Мексике?
Мы по опыту видим три категории покупателей:
Есть много денег и человек хочет их сохранить либо диверсифицировать. Это люди покупающие жилье премиум класса.
Люди у которых появляются свободные небольшие средства и они ищут стабильные рынки для вложений. Такая категория смотрит на жилье стоимостью 120-250 тыс. долларов с доходностью 6-12% годовых.
Люди, которые переезжают В Мексику жить с небольшими деньгами, покупающие что-то до ста тысяч долларов. Они пытаются строить бизнес или получают небольшой пассивный доход с родины или имеют свой бизнес или работу онлайн
Каковы сейчас цены на недвижимость в Мексике? Какие варианты чаще всего предлагаются покупателям? Что лучше всего выбирать?
Цены на новую недвижимость в среднем ценовом сегменте - 1500-2500 долларов за метр квадратный. Премиум сегмент потолок имеет, но его сложно четко обозначить. Вилла на пляже 700-800 квадратных метров может стоить 3-8 млн долларов, а если первая линия, но не пляж, а скалистый берег или марина для яхт и дом поменьше, то можно вписаться и миллион-полтора. В бюджетном сегменте цены начинаются от 600-800 долларов за метр.
Прежде всего необходимо понимать какова цель покупки, каковы ожидания, бюджет, качество строительства, дом или квартира. Это первое, что мы спрашиваем у клиента.
При покупке первичного жилья будут затраты на покупку мебели и прочих нужных вещей, так как при покупке вторички почти наверняка в стоимость может входить все, вплоть до белья и посуды. Новые же сдаются только с кухней, сантехникой и столяркой.
Небольшой процент квартир идет под ключ.
Если задача купить и сразу получать доход, то вторичка. Если задача купить дешевле, то первичка на этапе строительства, но нужно ждать. Можно, конечно, и на вторичном рынке купить дешевле, но тогда нужно иметь доверенного риелтора, чтобы он мониторил варианты со скидкой, а потом очень быстро принимать решение.
